三大行业“营改增”将启房地产最早明年1月
新一轮营业税改(下称“营改增”)即将来袭。
《第一财经日报》记者了解到，生活性服务业的“营改增”方案将在年底前出台，而建筑业、房地产业的“营改增”最早于明年1月1日起施行。
在备受关注的税率方面，包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业的一般纳税人税率或定在6%，而小规模纳税人的征收率则为3%。建筑业和房地产业的税率或定在11%。
这意味着，以前营业税税率为20%的娱乐业营改增后，税率明显降低。而建筑业(营业税税率为3%)和房地产业(营业税税率5%)的税率明显提高。
安永税务部合伙人李雁告诉本报记者，税率高低变化仅仅是“营改增”中企业关注的问题之一，更多问题在于“营改增”后诸多细节操作问题，这些细节甚至会带来企业营业模式的改变。
上海财经大学教授朱为群曾告诉本报记者，属于流转税，税负最后还是由消费者承担。
“营改增”将密集启动
继去年交通运输业、部分现代服务业和今年铁运输、邮政服务业、电信业纳入“营改增”后，仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业未纳入“营改增”。
国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”。因此，四大领域“营改增”推进时间仅剩下一年多。
不久前，《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》明确了生活性服务业在2014年底前启动“营改增”。李雁告诉本报记者，财政部、国税总局在推出生活性服务业“营改增”时间表上，是朝着年底前出台政策的目标前进，但是否一定能推出还不确定。
本报记者采访的多位专家表示，包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业会依据此前出台的《营业税改试点方案》，原则上适用简易计税方法，即(小规模纳税人采用)3%的征收率。而一般纳税人可能采用6%的税率。
营改增小组、GTS(高顿税务峰会)税务专家陈志坚向本报记者透露，本周国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业的税率定在11%，房地产业的税率则不方便透露。建筑业和房地产业“营改增”实施时间最早是2015年1月1日。
而对此时间表，一位财政部人士称基本按此推进，但若没准备好会延迟。
李雁表示，虽然房地产业率未定，但为11%和17%两档税率之一，而业内人士更倾向11%的税率。
陈志坚表示，税负高低不能仅仅盯着进项抵扣，还与公司的管理以及对下游的税负传递等有关。“比如没有进项抵扣，但可以把税负传递给下游，那税负也不会提高”。
挑战重重
作为“营改增”最难啃的几块骨头，三大行业“营改增”推进依然困难重重。
在生活性服务业，娱乐业税率突然大降让一些人疑惑。而其中酒店业税率如何确定也是一题。
李雁告诉本报记者，酒店业比较特殊。“比如，苏州凯宾斯基酒店开的并不是凯宾斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地产开发企业，这个模式在中国比较普遍。假设房地产企业的税率与酒店业税率不同，到底按哪个征收”？
另外，李雁称，中国的服务型公寓是算酒店还是房屋租赁呢？按哪个税率征收？一家房地产企业人士对她表示，服务型公寓商家肯定会按照税率低(酒店)的标准，如果依据营业执照来判断，一些商家由此可能改变自己的营业模式。
餐饮业和酒店业纳入“营改增”后，是否也可以向其他商家开具呢？
不仅生活性服务业“营改增”挑战重重，房地产业更是复杂。
“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”李雁表示。
另外，房地产商在发包项目时，发包商能否提供来抵扣也是难点之一。而建筑行业将增加的税负给房地产业也是很多房地产商头疼的问题。
李雁表示，这些行业“营改增”会涉及很多细节问题，甚至还涉及一些相关法规的修改。